台南工業地,台南工業土地,台南工業用地

雖少子化嚴重，但台中市近年人口不減反增，其中北屯區人口增加速度最快，也使得位於北屯新興區的機捷特區快速發展，更帶動房地產漲勢，根據分析，機捷特區環74沿線近3年內漲幅達65％，近5年內建商推案量達8000多戶，在新興重劃區中首屈一指。

根據內政部全球人口資料庫統計，台中市北屯區每月淨遷徙人數在29個行政區中遙遙領先其他區，目前該區人口數達31.02萬人，也是中部地區人口數最多的行政區；而北屯區中，位於機捷特區的舊社里近年人口數增加速度令人咋舌，該里人數從2020年的7565人，到2024年已達1萬8201人，其中年輕族群更占了7成。

人口數快速增加也帶動區域商業發展，機捷特區內包括匯豐銀行、康是美、燦坤、大地商場、中聯百貨等指標商家目前都已進駐，其中商業區與特商區的比例達20％，遠高於一般重劃區的3至10％，再加上交通建設發展，區內有北屯總站、舊社站和松竹站，另有12條聯外道路工程推動中，使得該區持續吸引鄰近的潭子、太平等區人口移入。

人口增加及商業發展、交通建設皆帶動房市，根據房仲業業者最新統計，占地103公頃的機捷特區大樓數在2021年僅12棟，到目前區內大樓已有32棟，近5年推案量達8063戶，房價也從2021年每坪單價33.1萬元，到2024年每坪單價已達54.5萬元，漲幅1.65倍。

業者也說，北屯區幾乎成為台中市最具潛力的熱區之一，目前機捷特區住宅區開發率達81％、商業用地開發超過5成，未來隨著巨蛋等建設到位，更鞏固其黃金生活圈地位。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

為促進異業結合，鼓勵民間參與指定產業地上權招標，財政部修正國有非公用土地設定地上權作業要點，以長照為主的指定產業地上權除了權利金較一般地上權少1成，本次修法也大幅放寬投標人資格。

財政部表示，過去投標人必須是社會、文化、教育、慈善、救濟團體且屬公共福利或慈善救濟等非營利事業，修改後，只要符合地上權招標資格，且興辦公共福利或慈善救助事業，都可適用較低的權利金成數底價規定。

一般地上權權利金底價大約是市價的3成到7成，財政部指出，指定產業地上權的權利金底價則會低於市價的2成到7成。今年財政部也再針對長照辦理指定產業地上權招標，時間預計落在第二季。

財政部強調，指定產業地上權主要是配合國家政策，因而提供較低的權利金底價，且有別於一般地上權是以超過底俱的最高價得標，指定產業地上權是採最有利標，以防杜外界對政府可能低租土地、助漲炒房的疑慮。

除了指定產業地上權，本次財政部也一併修法增訂分戶轉讓的無償委託管理契約受託人，得在一定條件下申請終止契約機制，但不溯及既往，也就是該規定2013年上路至去年底得標者都不適用退場機制。

財政部是在2013年增訂，一般公開招標設定地上權案的地上權人，辦理地上建物一部分連同應有地上權持分讓與他人（分戶轉讓）時，應與國產署所屬分署簽訂無償委託管理契約，負責各受讓人應繳納地租的收繳等管理事宜。

舉例來說，建商如得標住宅用的國有地地上權並興建房屋出售給民眾，每年應付的相關權利金和地租等，應由該建商負責向住戶收取。由於先前該規定沒有退場機制，等於建商須等70年地上權租約消滅後，才能解除相關工作。財政部表示，本次修改法規後，後續得標者只要完銷且執行管理滿五年，可申請終止無償委託管理契約。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行打炒房，國銀不動產放款緊縮，但以房養老業務逆勢增，金管會公布最新以房養老統計，截至2024年12月31日，銀行承辦以房養老核貸件數與金額，分別來到8,981件、509億元，核貸金額季增率達4.3％、年增14.64％，年增率終止連四季下滑。

金管會表示，以房養老業務自2015年開辦以來一直呈現穩定成長，近四年總核貸額度成長率分別為16.30％、17.76％、17.46％及14.64％。2024年第四季件數季成長5.14％、金額成長4.30％，主要是公股銀行的臺灣銀行及兆豐銀行因應客戶族群積極推動本項業務，使得核貸件數及金額相較過去增加較多。

臺銀第四季核貸總件數517件，季增112件或27.65％，年增171件或49.42％。金管會指出，主要是臺銀客戶族群年齡層較高，因此較積極推廣商業型不動產逆向抵押貸款，以滿足特定族群的財務需求。

就區域來看，本島內件數季成長最大的是中彰投、季增7％，核貸額度是雲嘉南成長最大、季增6.35％。金管會指出，主因是中南部房價逐步走升、民眾對以房養老接受度提高及銀行積極推廣所致，但北北基的件數、核貸額度還是最多的，分別達4,458件、345億元，成以房養老業務的主力發展區域。

金管會說明，銀行是否承做以房養老，屬於經營政策範疇，且各家銀行會依照市場需求及自身經營策略，持續擴展服務，以回應客戶需求，會有成長代表有需求。

銀行主管認為，主要是相較於目前房貸利率持續看升，以房養老利率一般較為穩定，主要是依據央行的政策利率來調整，因此近年相關業務都穩定發展。至於央行升降息，因會承作該業務的民眾，大都基於了解以房養老的精神與辦理方式，因此利率變動影響有限。

因辦理對象多為高齡長者，華人社會仍多停留於「有土斯有財、房留子女」等傳統觀念，子女認為父母辦理後，恐會影響妨礙其對不動產的繼承，造成家族之間無法達成共識，都是影響客戶申辦意願主因。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

這次不戰南北，畢竟現在預售隨隨便便都120幾150幾在開價的台北市區，真的是貨真價實的天龍國，要說它這幾年看不到什麼建設，好歹也生了一顆大巨蛋出來，雖然周邊住戶可能第一線感受到演唱會的音浪太強，不晃會被撞到地上，但從未來巨蛋園區要相繼開幕的百貨、洲際酒店跟商辦跟帶來24小時松菸誠品結合，所帶來的人潮跟錢潮來看，確實也是城市經濟發展的紅利，而城市發展衍生出的經濟紅利，最快反應的，就是土地價格，一塊什麼沒有的區域，捷運來了、百貨落腳了，又有公園校園規劃，跟著有好多商辦陸續蓋好，很多企業進駐，想住公司附近的大老闆帶著就業機會來了，這一系列的發展進程，就是這一塊區域房價一年一年搭著新的利多議題漲上去的由來。得天獨厚的台北，不只發展得早跑得最快，也因為是首都，所以可以吸引的是全台灣有錢人買個點，或一戶收藏，甚至也能吸引國際咖的買主出手。

台北這套因為中央地方建設，加上民間投資的城市紅利，拉升區域房地產價格的概念，不僅可以用來理解有台北雙星帶動的大同區房價，和這三五年間一夕爆紅的北士科房價，也同樣可以拿來理解其他縣市各個崛起中新興重劃區房價漲勢因何而來。

但問題來了，為什麼高雄升格直轄市明明比台中早，捷運蓋得比台中快，加上輕軌路網也比目前只有一條綠線捷運通車的台中綿密，還有近年宣傳到震天價響的「演唱會經濟學」，各類豐富的藝文活動早甩脫文化沙漠臭名，甚每周多到如高雄市長講的「不講武德」的地步，按城市發展紅利跟房價成正相關的道理，高雄不是應該跑贏台中，或者讓台中咬車尾燈嗎？怎麼會高雄的兩大豪宅地段－農十六跟美術館的房價，目前多還是5、6字頭，差台中七期跟剛起步的水湳中央公園周遭隨便都7、8字頭，還有不少豪宅預售見9甚至特別戶破百的行情一大截呢？

關鍵原來在「市場大小」，台中市的蛋黃區豪宅區不光只有台中人在買，還有彰化、南苗栗、南投的大頭家在買，可以說整個我們說的「台商大本營」的中部地區絕大部分傳產製造業老闆們的第一志願，幾波「台商鮭魚洄流潮」下來，大家有志一同榮歸故里就是要台中豪宅區來一戶，好彰顯自己的％數。相形下，高雄房市就沒「市場腹地大」的優勢，高雄的房子基本就是高雄人自己在買，隔壁的台南人有自己「一府二鹿三艋舺」屬於府城人的400年歷史驕傲，屏東也有自己的田要顧，都比較難跨區到高雄買，所以即便城市發展在伯仲之間，但台中的市場腹地94比高雄大，沒有辦法。

不過，2025年台積電在北高雄舊中油煉油廠的2奈米就要試產，為2026的量產做準備，還有輝達要進駐南高雄亞灣區，新竹那批人生不是賣肝就是買房的工程師大部隊就要殺來高雄房市了，也許在高雄賣房子的代銷跟仲介，要準備廣播「請支援收銀」了。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

疫情以來房市多頭，讓七大都會區各類型房產價位高漲，房仲業者觀察聯徵中心數據，比較近五年來公寓與電梯大廈房價的變化，不論全台或七都，公寓房價漲勢皆超越電梯大樓，尤其新竹縣公寓價位上揚1.2倍最高。專家分析，公寓有著總價基期較低、室內實際使用坪數較高等優勢，在全台房價一片高漲情況下，頗受各都會區首購、小資族群青睞。

住商機構觀察金融聯合徵信中心數據，盤整2020年第3季與2024年第3季六都和新竹縣市等公寓、電梯大廈的平均鑑價估值。統計顯示，新竹縣的公寓物件平均鑑價估值去年第3季達912.4萬元，相較2020年同期，漲幅高達124%，位居七大都會區之首。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，受惠新竹科學園區帶來的大量就業人口，新竹區域高科技人才的居住需求居高不下，不論新竹縣或新竹市，近年來開發逐漸飽和、新案稀缺，買方購屋需求難以滿足下，買氣外溢至公寓型產品，且公寓物件價格又相對具有競爭力，在當地剛性買盤支撐下，房價漲勢相對突出。

根據聯徵中心資料統計，台南市公寓平均鑑價估值漲勢排名七大都會區亞軍，在2024年第3季公寓平均價價估值約為757.8萬元，相比2020年同期成長約88.2%。賴志昶指出，台南市同樣受惠科技園區與半導體產業進駐等議題，區域整體房價大幅起漲，且公寓型物件過去總價基期偏低，隨著市場大盤走勢，起漲力道較為驚人。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，高屋齡且無電梯的公寓，近期房價頗具漲勢有二大主因，一是公寓室內使用面積大，且無需繳巨額管理費，頗受部分族群青睞；二是公寓相對總價與單價親民，吸引有意撿便宜的小資族目光。

徐佳馨提醒，公寓有進出需爬樓梯、裝修成本高、無停車位及結構安全疑慮等缺點，購屋族如欲入手中古公寓，需要多比較、多打聽，以免入手總價低廉，但後續裝修成本高過預期。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在高房價壓力下，小宅逐漸成為雙北的購屋趨勢，房仲業者根據實價登錄彙整，台北市、新北市近五年25坪以下的小宅交易量，以及占比增加最多前五行政區，其中，台北市大同區與新北市三重區小宅交易占比增長最快，分別為15.5%、17.9%，而泰山區的交易量亦不落人後，交易量占比也有17.8%，即便房價漲幅4成，價格仍有親民3字頭。

台北市大同區小宅交易占比從2020年的30.9%攀升至2024年的46.4%，增加百分點高達15.5，位居北市第一。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，大同區捷運網路密集，生活機能優異，購屋需求穩定，且受到政策、家庭結構變化影響，小宅需求日益增加，加上危老重建及西區門戶計畫利多，進一步提升小宅供給量，吸引不少有需求的族群，使得小宅交易有明顯增加趨勢。

另外，中山區小宅交易占比五年間增加超過10個百分點，目前占比已高達50%以上，即每兩件交易就有一件小宅。陳金萍指出，儘管中山區小宅平均單價已達78.4萬元，但以小坪數來說，換算成總價仍相對可負擔，加上多元的商業及生活機能與交通便利性著稱，尤其靠近捷運沿線的小宅產品，受到許多年輕、首購族群的青睞。

再觀察新北市小宅交易占比增加最多前五名，三重區增加17.9個百分點，位居雙北之冠。陳金萍說明，該區交通便利、生活機能完善，且與台北市相鄰，小坪數住宅每坪價格不到50萬元，相對親民的房價，吸引北漂就業的族群、小資家庭買家進場；另隨著新興重劃區持續發展，近幾年有不少小坪數、低總價的熱銷新建案，也有效帶動周邊中古屋的小宅交易，使得小宅占比攀升最多成雙北第一。

值得注意的是，泰山區的小宅交易占比僅次於三重區，近五年交易占比從8.9%飆升至26.7%，價格漲幅高達41.3%。陳金萍分析，泰山區鄰近林口區及新莊區，周邊產業園區帶來居住需求，又有機場捷運線行經，以及塭仔圳重劃區，未來還有建設陸續開發，讓小宅需求快速飆升；五年間小宅房價漲幅逾4成，但每坪單價仍在3字頭，該區域的低總價、高CP值小宅備受青睞，吸引不少首購族和投資客前來置產。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行出重手打炒房，效應逐漸顯現，財政部今天公布最新稅收統計，12月房地合一稅實徵新台幣66億元，年減6.8%，為2023年8月以來首次負成長，終止連16紅；不過，全年房地合一稅實徵975.7億元，為歷史新高。

財政部今天公布2024年12月全國賦稅收入初步統計，實徵淨額1596億元，年減5.3%；全年實徵3兆7308億元，年增7.9%。

談及房地交易相關稅收，財政部統計處表示，市場持續受央行第7波選擇性信用管制發酵影響，銀行放款趨於保守，民眾購屋也更為觀望，整體房市買氣較為清淡；不過，在年底新屋交屋潮及房貸排隊潮陸續消化等因素下，房市出現暖陽，交易量短暫回溫 。

反映在房屋所有權移轉時需課徵的契稅，劉訓蓉指出，12月契稅實徵17.9億元，年增15.9%，在連續2個月負成長後，轉為年增。

土地交易方面，劉訓蓉表示，前3季受建商購地、企業擴廠，以及境外資金匯回專法引導的回流資金，5年不得投入不動產的禁令陸續解禁等利多帶動，交易量表現亮眼，但第4季買氣明顯下降，商用不動產跟土地交易均減少，導致12月土增稅雖實徵71億元，年增5.3%，但成長幅度與前幾個月的雙位數年增率相比，明顯收斂。

至於房地合一稅，劉訓蓉指出，12月實徵66億元，年減6.8%，是2023年8月以來首次負成長，終結連續16個月正成長態勢；就縣市別觀察，以台中市、台南市、新竹縣及高雄市減少較多。

檢視全年房地交易相關稅收表現，劉訓蓉表示，個人、企業房地合一稅全年合計實徵975.7億元，續創新高，年增58.1%；土增稅全年實徵893億元，年增19.8%，契稅全年實徵193億元，創歷年新高，年增21.9%。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台灣五大類商用不動產，包含商辦、工業土地、廠辦、零售店面、飯店，連6年交易金額突破千億元，其中大台中地區商辦案近年不僅推案熱絡，且單價快速增長，成為商用不動產市場新勢力。

據實登揭露，台中七期預售商辦「允將TST台灣之鑽」，近期出現一筆總價2.3億元交易案，拆算每坪價高達107萬元，成為中台灣史上第一個單價突破百萬元的商辦。

不僅商辦單價創高，位於台中七期國家歌劇院第一排的「聯聚理安大廈」預售豪宅新案，2024年10月揭露的毛胚屋，寫下每坪127.2萬元的台中預售最高成交單價紀錄。七期預售豪宅與預售商辦同創百萬單價紀錄。

台中七期預售商辦案允將TST台灣之鑽，基地位於台灣大道上，介於「百貨店王」台中新光三越與「百貨店后」台中大遠百之間，規畫打造樓高40層的商辦大樓產品，2024年11月出現26樓戶總面積約240坪、總價2.3億元的交易，拆算停車位後，每坪單價高達107萬元，改寫中台灣商辦史上總價、單價新高紀錄，也是台北市以外台灣最貴的辦公室產品。

七期資深房仲業者謝兒政表示，大台中地區群聚精密機械、航太、自行車、半導體等上市櫃大廠，備受國內大廠及外資企業矚目，過往在工業區內的廠辦合一，在二代接班後，逐漸轉為講究門面的頂級辦公室。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則認為，該商辦案有一個相當稀缺的特色，除基地位置具指標性之外，建商也超前部署爭取中台灣唯一取得歐盟GRESB綠建築認證的商辦大樓。因為，一般開發商對於賣斷的商用不動產，通常不大會去爭取高規格的認證標章包含智慧建築、綠建築、銀級建築，也因此該案從一開始認證規格拉非常高，豪辦已不足詮釋，應該要用「奢辦」來形容。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

這波房市多頭，各類房產房價齊漲，不過公寓產品由於總價低、室內實坪大等優勢，房價漲幅更勝大樓產品。據統計，全台公寓產品近五年總價平均漲幅達26.5％，高於大樓產品的21.2％；就各都會區來看，七大都會區公寓總價漲幅更是全面高於大樓。

據聯徵中心統計顯示，2024年第三季全台公寓產品平均總價已達1,057萬元，若以五年漲幅來看，新竹縣漲幅逾1倍，新竹市、台南市也超過80％；而大樓產品全台平均總價1,488萬元，七都除台南市外均以攀上千萬元大關，漲幅較高者為新竹縣市，近五年漲幅均逾70％，桃園、台南、高雄漲幅也都逾30％。

值得注意的是，房價原本較低的公寓產品，價格漲幅格外可觀；除雙北市目前公寓平均總價超過千萬元外，過往雙北以外都會區公寓總價都不到500萬元，如今新竹市已漲至900萬元、新竹縣超過800萬元，台中、台南均逾700萬元，七都僅高雄市公寓平均總價不到400萬元。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，公寓產品屋齡普遍在30年以上，且沒有電梯、停車不易，也可能有結構安全疑慮，不過擁有總價基期較低的優勢，平均房價僅為大樓產品的6成，加上室內實際使用坪數較高、無需繳高額管理費，房屋等持有稅費亦較大樓為低，有些精華區屋齡較老公寓也開始有改建需求，在全台房價一片高漲情況下，頗受各都會區首購、小資族群青睞。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高收入族群積極揮軍不動產市場，房仲業者統計金融聯合徵信中心資料發現，2024 年前三季與 2020 年同期、5 年前相比，新北市年收入超過 200 萬的房貸族出現顯著增長，申貸件數從 2,989 件大幅增加到 4,729 件，成長幅度高達 58%。

同時，對比高收入房貸族購屋熱區還可以發現，5 年前的購屋熱區與目前大致相同，僅土城擠下蘆洲進入前十名，其他熱門行政區只有排名略有變化。

對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，近年來新北市高收入族群申貸購屋愈來愈熱絡，這一現象可歸因於兩個主要因素，一是高收入族群的聚集，二是理財觀念的轉變。最近幾年在台商回流、產業發展、重點建設的加持下，新北市吸引了大量企業主、企業中高階主管以及科技新貴的駐足，此外，新北的房價相較於台北仍具競爭力，豪宅的入手門檻相對低，所以也有不少台北市的高收入族群選擇到新北置產。

另一方面則是理財觀念的轉變，在過去，富人大多傾向現金買房，但現在越來越多的有錢人選擇善用銀行貸款，將更多現金保留在口袋中，並將其投入其他投資渠道，以提升資產運作的靈活性。

對於板橋區穩坐高收入房貸族的購屋熱區榜首，中信房屋板橋實踐加盟店店長吳群欽表示，板橋是新北的政經中心，坐擁三鐵共構，與台北市僅一橋之隔，聯外交通相當便利，而且板橋還有新板特區、江子翠、新埔、府中、亞東醫院等多個成熟商圈，生活機能豐富，向來是新北高收入人士購屋的首選區塊。去年上半年在資金潮的挹注下，板橋房市表現相當亮眼，由實價登錄揭露，去年板橋已有多間成屋社區的最高成交單價突破 100 萬元大關，而預售案「三輝白昀」的最高成交單價更突破 120 萬元，刷新新北房價天花板。

至於土城擠下蘆洲，進入新北高收入房貸族前十大購屋熱區，莊思敏指出，土城區的發展潛力不容小覷，土城附近有多個科技園區，如頂埔科技園區、永寧科技園區、中工雲宇宙 AI 園區等，吸引了包括鴻海 (2317-TW)、正崴精密 (2392-TW)、鼎創達、華南銀行企業營運總部在內的眾多知名企業進駐，再加上土城醫院、司法特區、行政院區及金城機廠暨莒光站開發案等重點建設項目的坐鎮，近年來確實有很多收入可觀的科技人才和醫護人員到土城定居。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】